Bagi pelaku usaha yang berniat mendirikan tempat usaha di Indonesia, istilah lama seperti “izin lokasi” mungkin masih sering terdengar. Namun, regulasi pertanahan dan penataan ruang telah mengalami perombakan total. Pemahaman mengenai aturan terbaru sangat krusial agar legalitas usaha tidak tersendat di tengah jalan.
Perubahan Mendasar: Izin Lokasi Telah Digantikan oleh KKPR
Izin lokasi sudah tidak ada lagi sebagai nama produk perizinan di Indonesia. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 17 Tahun 2019 tentang Izin Lokasi dinyatakan tidak berlaku karena dicabut oleh Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang, yang berlaku sejak 21 Juli 2021. Pengganti resminya kini bernama Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, yang disingkat KKPR.
Pergantian ini bukan sekadar perubahan nama di loket pelayanan. Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2021 sekaligus mencabut tiga aturan lama, termasuk Permen Nomor 13 Tahun 2020 dan Permen Nomor 22 Tahun 2019. Sejak saat itu, permohonan yang dahulu bermuara pada selembar izin lokasi harus diproses sebagai KKPR di dalam sistem perizinan berusaha.
Aturan induk perizinan berusahanya sendiri turut diperbarui. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 kini digantikan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko yang ditetapkan pada 5 Juni 2025. Di tingkat operasional, sistem OSS menerapkan ketentuan PP 28 ini, dengan panduan khusus bagi pelaku usaha yang memiliki data proyek transisi.
Kendati demikian, dokumen lama tidak serta-merta menjadi sampah. Penjelasan Pasal 219 ayat (4) PP 28 Tahun 2025 menegaskan bahwa izin lokasi yang dimiliki dan masih berlaku tetap dapat digunakan. Kendati dokumen lama masih diakui selama masa berlakunya belum habis, permohonan baru wajib diajukan melalui mekanisme KKPR.
| Istilah Lama | Istilah Sekarang | Status Aturan Lamanya |
|---|---|---|
| Izin Lokasi | KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) | Permen ATR/BPN 17/2019 tidak berlaku, dicabut Permen ATR/BPN 13/2021 |
| Izin Lingkungan | Persetujuan Lingkungan (PL) | Disebut sebagai pasangan nomenklatur di Penjelasan Pasal 219 ayat (4) PP 28/2025 |
| Izin Mendirikan Bangunan | PBG dan SLF | Disebut sebagai pasangan nomenklatur di Penjelasan Pasal 219 ayat (4) PP 28/2025 |
| Aturan induk perizinan berusaha | PP 28 Tahun 2025 | PP 5 Tahun 2021 tidak berlaku sejak dicabut PP 28 Tahun 2025 |
Pentingnya Kesesuaian Tata Ruang Sebelum Memulai Usaha
Setiap jengkal tanah di Indonesia memiliki peruntukan yang ditetapkan dalam rencana tata ruang berdasarkan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Panduan terperinci bagi usaha kecil tertuang dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang mengatur zonasi per blok.
Posisi KKPR dalam perizinan berusaha bersifat mutlak. Berdasarkan PP 28 Tahun 2025, pelaku usaha wajib memenuhi persyaratan dasar sebelum memperoleh perizinan berusaha, di mana KKPR menjadi pintu pertama pemeriksaan lokasi usaha di darat. Jika lokasi yang diincar tidak sesuai peruntukannya, proses perizinan otomatis berhenti di tahap awal.
Oleh karena itu, pemeriksaan peruntukan ruang harus dilakukan sebelum menandatangani kontrak sewa atau membayar uang muka tanah. Kementerian ATR/BPN menyediakan portal GISTARU yang memuat peta tata ruang melalui menu RTR Online dan RDTR Interaktif. Selain itu, kesesuaian ruang dinilai berdasarkan jenis kegiatan usaha, di mana kode klasifikasi lapangan usaha yang dipilih ikut menentukan hasil penilaian sistem.
Empat Jalur Perolehan KKPR Berdasarkan Skala dan Kondisi Wilayah
Prosedur perolehan KKPR dibagi ke dalam beberapa jalur yang ditentukan oleh skala usaha serta ketersediaan RDTR di wilayah terkait.
- Pernyataan Mandiri: Berlaku bagi pelaku usaha mikro dengan tingkat risiko rendah. Berdasarkan Pasal 32 PP 28 Tahun 2025, KKPR diterbitkan lewat sistem OSS berupa pernyataan mandiri bahwa kegiatan usaha telah sesuai dengan rencana tata ruang.
- Konfirmasi KKPR: Diberikan jika lokasi kegiatan telah tercakup dalam RDTR yang terintegrasi dengan sistem OSS. Persetujuan atau penolakan diterbitkan secara otomatis oleh sistem tanpa proses manual.
- Persetujuan KKPR: Ditempuh apabila RDTR di lokasi tersebut belum tersedia. Permohonan dinilai secara berjenjang oleh pejabat berwenang dengan mengacu pada rencana tata ruang yang lebih tinggi serta mewajibkan pembayaran PNBP sebelum berkas diperiksa.
- Menumpang KKPR Pengelola: Jalur khusus jika kegiatan usaha berada di dalam bangunan gedung atau kompleks perdagangan/jasa yang pengelolanya telah memiliki dokumen persyaratan dasar yang lengkap.
| Jalur | Berlaku Bila | Cara Terbitnya | Dasar Pasal |
|---|---|---|---|
| Pernyataan mandiri | Pelaku usaha mikro dengan tingkat risiko rendah | Terbit lewat sistem OSS, lalu dinilai kesesuaiannya paling lama 10 hari kerja | Pasal 32 dan Pasal 33 PP 28/2025 |
| Konfirmasi KKPR | Lokasi sudah tercakup RDTR yang terintegrasi dengan sistem OSS | Disetujui atau ditolak secara otomatis oleh kepala Lembaga OSS | Pasal 17 PP 28/2025 |
| Persetujuan KKPR | RDTR di lokasi itu belum tersedia | Melalui pendaftaran, pemeriksaan, penilaian dokumen, lalu penerbitan | Pasal 18 sampai Pasal 22 PP 28/2025 |
| Menumpang KKPR pengelola | Usaha perdagangan atau jasa di gedung atau kompleks yang dipakai bersama dan pengelolanya sudah punya persyaratan dasar | Tidak perlu memenuhi persyaratan dasar sendiri, langsung ke permohonan perizinan berusaha | Pasal 13 PP 28/2025 |
Syarat Dokumen dan Data yang Wajib Disiapkan
Untuk jalur persetujuan dan konfirmasi KKPR, pemohon harus melengkapi sejumlah data usulan kegiatan pemanfaatan ruang. Ketentuan teknis dokumen ini diatur dalam Permen ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2025.
- Titik Koordinat Lokasi: Berupa titik atau poligon di peta (bukan alamat pos), dilengkapi berkas SHP delineasi terluar dalam format zip berukuran maksimal 25 MB.
- Kebutuhan Luas Lahan: Angka pasti luas persil yang dicocokkan dengan sertifikat atau perjanjian sewa.
- Informasi Penguasaan Tanah: Bukti sah kepemilikan atau penguasaan lahan seperti sertifikat atau akta sewa.
- Jenis Kegiatan Usaha: Kode klasifikasi baku lapangan usaha yang sesuai.
- Rencana Bangunan: Rencana jumlah lantai, rencana luas lantai, serta rencana teknis bangunan atau rencana induk kawasan dalam format PDF berukuran maksimal 25 MB.
Alur Proses, Batas Waktu, dan Biaya di Sistem OSS
Dalam aturan baru, penghitungan waktu mengacu pada hari kerja pemerintah. Untuk jalur konfirmasi KKPR, keputusan terbit otomatis paling lama 1 hari. Sementara untuk jalur persetujuan KKPR, terdapat tahapan dan tenggat waktu yang ketat.
| Tahap | Batas Waktu | Yang Terjadi Kalau Lewat |
|---|---|---|
| Membayar PNBP setelah surat perintah setor pertama terbit | 7 hari kalender | Surat perintah setor pertama tidak berlaku, sistem menerbitkan yang kedua |
| Membayar PNBP setelah surat perintah setor kedua terbit | 7 hari kalender | Permohonan dianggap ditarik kembali dan harus didaftarkan ulang |
| Pemeriksaan kebenaran dokumen usulan | 5 hari kerja | Dilanjutkan ke tahap penilaian bila dokumen dinyatakan benar |
| Pemohon memperbaiki dokumen yang dikembalikan | 5 hari kerja | Permohonan ditolak bila perbaikan tidak disampaikan |
| Pemeriksaan ulang atas dokumen perbaikan pertama | 3 hari kerja | Dikembalikan lagi bila masih dinyatakan tidak benar |
| Pemeriksaan ulang atas dokumen perbaikan kedua | 2 hari kerja | Permohonan ditolak bila tetap tidak benar |
| Penilaian dokumen, termasuk pertimbangan teknis pertanahan | 20 hari kerja | Persetujuan KKPR terbit tanpa pertimbangan teknis pertanahan |
Mengenai biaya, Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2025 menyatakan tarif layanan KKPR mengikuti ketentuan PP tentang jenis dan tarif atas jenis penerimaan negara bukan pajak yang berlaku pada Kementerian. Nominal yang sah adalah yang tercetak pada surat perintah setor di akun OSS resmi.
Risiko Pelanggaran Tata Ruang dan Sanksi Administratif
Menjalankan usaha di zona yang tidak sesuai mendatangkan risiko hukum yang berat. Bagi pemegang pernyataan mandiri, data dinilai oleh instansi terkait paling lama 10 hari kerja, dan apabila tidak sesuai akan diterbitkan surat keterangan ketidaksesuaian.
Berdasarkan PP Nomor 21 Tahun 2021, pelanggaran pemanfaatan ruang dapat dikenakan sanksi administratif yang tegas:
- Peringatan tertulis maksimal 3 kali.
- Denda administratif progresif yang dihitung berdasarkan NJOP, luas lahan/bangunan, indeks kawasan, dan tingkat dampak.
- Penghentian sementara kegiatan atau pelayanan umum.
- Penutupan lokasi dan pencabutan atau pembatalan KKPR.
- Pembongkaran bangunan dan pemulihan fungsi ruang atas biaya pelanggar.
Apabila lokasi usaha terindikasi bermasalah, langkah bijak yang dapat diambil meliputi pengecekan mandiri pada portal tata ruang, konsultasi dengan dinas penataan ruang setempat, serta mempertimbangkan penyesuaian jenis kegiatan atau perpindahan lokasi sebelum sanksi dijatuhkan.
